De nos jours, investir dans l’immobilier est une activité qui attire bon nombre de personnes, et ce, pour diverses raisons. Aussi rémunérateur que rentable, l’investissement locatif figure parmi les plus avantageux investissements immobiliers. Permettant aux propriétaires de percevoir un complément de revenu stable, il arrive même des cas où la mise en location constitue le gagne-pain principal et exclusif de certaines personnes. Cependant, les bénéfices de ce business peuvent rapidement virer en pertes lorsque le loueur propriétaire traitant avec des locataires dits « mauvais payeurs ». Aussi, la loi a instauré plusieurs dispositifs de protection bénéficiant à tout bailleur qui se heurterait à ce genre de problème. Pour ce qui suit, on s’intéressera de près au commandement de payer, procédure incluse dans ces dispositifs de protection.
Définition et principes du commandement de payer
Les loyers impayés constituent pour la plupart des propriétaires, une réelle source de frustration. Fort heureusement, ils peuvent réclamer leur dû en faisant appel aux services d’un huissier qui pourra alors déclencher la procédure de commandement de payer. Plus concrètement, le commandement de payer est un acte juridique par lequel le bailleur qui est créancier d’un locataire en manquement de ses obligations lui ordonne via un huissier de s’acquitter de ces dernières. Dans la pratique, la majorité des contrats de bail comporte ce que l’on appelle clause résolutoire : il s’agit d’une disposition du contrat prévoyant la résiliation de celui-ci dans le cas où l’une des parties daignerait ne pas respecter ses obligations respectives. Le commandement de payer est une procédure préalable à cette résiliation du contrat de bail. Il vise l’exécution automatique de cette clause résolutoire, sert à avertir le locataire sur l’éventuelle survenue de son expulsion si jamais celui-ci ne règle pas sa dette de loyer dans les deux mois suivant la signification de l’acte. Il convient également de rappeler qu’une absence de paiement d’une seule échéance de loyer peut permettre au bailleur de recourir à cette procédure, surtout lorsque des négociations à l’amiable entre les deux parties n’ont pas été fructueuses. Toutefois, certaines procédures doivent être respectées dans la mise en œuvre du commandement de payer.
Procédures préalables au commandement de payer
Avant de pouvoir lancer la procédure de commandement de payer qui est une procédure officielle, le bailleur doit avoir épuisé toutes les autres options qui s’offrent à lui. On parlera notamment de l’envoi des lettres de relance au locataire, du plan d’apurement et de la notification de la situation à la commission départementale des aides publiques au logement ou CDAPL. La relance au locataire est un rappel courtois au locataire, par lettre cordiale ou par appel sur ses charges locatives impayées. Si le locataire est de bonne foi, il doit normalement donner suite à ce rappel, fournir une explication et promettre un paiement ou un plan d’apurement. Le plan d’apurement quant à lui est un genre de règlement à l’amiable qui consiste à laisser les deux parties s’entendre sur les modalités de règlement des impayés, en fonction des besoins du bailleur et des moyens du locataire. Si au contraire, plusieurs lettres ou appels du bailleur restent sans réponse, cela présume une mauvaise foi du locataire et permet au propriétaire d’avancer la prochaine étape de réclamation de son loyer. C’est à ce stade qu’intervient le commandement de payer.
Procédures relatives au déclenchement au commandement de payer
Tout commandement de payer doit être effectué par un huissier, lequel devra y inclure certaines pièces : un titre exécutoire du bailleur, une photocopie du bail et tous les documents pouvant prouver que la dette existe bel et bien (lettres de relance, relevées de charge, etc.). Par ailleurs, l’huissier doit y introduire plusieurs mentions obligatoires, à peine de nullité de l’acte. L’acte doit expressément faire comprendre au locataire qu’il dispose de deux mois pour payer ses dettes de location. Il doit également comporter de manière détaillée le décompte de la dette, c'est-à-dire l’ensemble des charges à payer par le locataire, avec leurs montants respectifs. Outre cela, l’acte de commandement de payer doit réexpliquer au locataire le mécanisme de la clause résolutoire ainsi que la procédure judiciaire à laquelle il s’expose à défaut de paiement ou au moins, à défaut de demande de délai de paiement. Il est à noter que les frais de huissier relatifs au commandement de payer sont à la charge du locataire. Toutefois, malgré le fait que le commandement de payer soit dressé au profit du bailleur, il doit obligatoirement inclure des mentions visant à appuyer le locataire dans sa démarche de règlement de loyer : possibilité de saisir le juge pour lui demander un délai supplémentaire, possibilité de saisir les fonds de solidarité pour le logement de son département pour demander des aides financières et mention de l’adresse précise de cette dernière.
Conditions de validité d’un commandement de payer
Comme il a été évoqué, pour pouvoir être valide et produire et ne pas être frappé de nullité, le commandement de payer doit être correctement dressé. Sur ce cas, le décompte de la dette est très important et ne doit comporter aucune erreur, car l’histoire le confirme (C.A., Paris, 18 juin 2015, n° 13/24397), une inexactitude sur la question peut être soulevée par le locataire afin de demander la nullité de l’acte. Il s’agit d’un problème récurrent, car pour ses propres intérêts, le bailleur est à certains moments tenté de gonfler les charges locatives que le locataire lui doit. Cette manie cause pourtant du tort au propriétaire même qui au moindre défaut dans sa déclaration peut voir échouer la procédure qu’il a lui-même lancée. À rappeler que cet acte a pour finalité d’assigner en justice le locataire et de pouvoir le mettre à la porte selon les règles, dans le cas où il reste inactif dans le délai de deux mois qui lui est imparti. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose cependant que la clause résolutoire ne peut prendre effet que si le commandement de payer reste sans réponse, c'est-à-dire que le locataire n’a pas donné suite au commandement du huissier.
Quelles sont les finalités du commandement de payer ?
Le commandement de payer a pour finalité soit d’aider le bailleur à se faire payer, soit de rompre le contrat de bail le cas échéant. En d’autres termes, si le locataire parvient à tout régler dans les délais, la situation pour les deux parties reste inchangée. Dans le cas contraire, s’il n’y arrive pas ou qu’il ne fait aucune réaction jusqu’à l’échéance, le bailleur pourra saisir le juge d’instance en référé pour que celui-ci puisse constater les faits et ordonner de mettre à exécution l’expulsion. Dans le cas où le locataire ne s’acquitte pas de la totalité de sa dette locative, l’assignation devant le juge reste possible même s’il ne lui reste qu’une somme moindre à verser. Toutefois, il peut s’adresser au bailleur et lui demander un délai supplémentaire et si ce dernier refuse, le locataire pourra toujours former une opposition au commandement de payer. Cela consiste pour lui de saisir le juge en lui prouvant sa bonne foi par les paiements déjà effectués. Le juge a ainsi le pouvoir de lui accorder ce délai de grâce. Ce délai ne doit néanmoins pas dépasser trois ans, car la grâce du juge ne peut aller au-delà de cette durée.
